วิธีตรวจโฉนดที่ดินก่อนซื้อ: เช็กเองได้ใน 5 ขั้นตอน (ฟรี)

คำตอบสั้น ๆ: ตรวจโฉนดก่อนซื้อทำได้เองใน 5 ขั้นตอน: (1) ขอดูโฉนดตัวจริงเทียบชื่อกับคนขาย (2) เช็กตำแหน่งแปลงฟรีบนเว็บ LandsMaps ของกรมที่ดิน (3) ไปคัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินดูจำนอง-อายัด-ภาระผูกพัน (4) ดูรายการหลังโฉนดว่ามีทางภาระจำยอมหรือสิทธิของคนอื่นไหม (5) ถ้าซื้อที่ดินเปล่า ให้ยื่นรังวัดสอบเขตก่อนโอน — ทั้งหมดใช้เงินหลักร้อยบาท แต่กันเงินหลักล้านของคุณ

ขั้นที่ 1: ขอดูโฉนดตัวจริง ไม่ใช่สำเนา

เทียบ ชื่อ-นามสกุลในโฉนด กับบัตรประชาชนของผู้ขายให้ตรงทุกตัวอักษร ถ้าขายผ่านผู้รับมอบอำนาจ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมสำเนาบัตรเจ้าของที่เซ็นรับรอง — โฉนดตัวจริงหายหรือ 'อยู่กับธนาคาร' ให้สันนิษฐานว่าติดจำนองแล้วไปเช็กขั้นที่ 3 ให้ชัด

ขั้นที่ 2: เช็กตำแหน่งแปลงบน LandsMaps (ฟรี)

เข้า landsmaps.dol.go.th กรอกจังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด ระบบจะแสดงรูปแปลงบนภาพถ่ายดาวเทียม พร้อมเนื้อที่และราคาประเมิน — ใช้ยืนยันว่า ที่ดินที่พาไปดูจริง กับ แปลงในโฉนด คือที่เดียวกัน (กลโกงคลาสสิกคือพาไปดูแปลงสวยติดถนน แต่โฉนดเป็นแปลงในซอย)

ขั้นที่ 3: คัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ไปสำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นสังกัด ขอ 'ตรวจสอบหลักทรัพย์/คัดสารบัญจดทะเบียน' ค่าธรรมเนียมหลักสิบถึงหลักร้อยบาท จะเห็นประวัติทั้งหมดของแปลง: ติดจำนองกับใคร วงเงินเท่าไหร่ ถูกอายัดไหม เคยซื้อขายกี่ครั้ง — บ้านติดจำนองซื้อได้ปกติ (ผู้ขายไถ่ถอน ณ วันโอน เป็นขั้นตอนมาตรฐาน) แต่ต้องรู้ตัวเลขก่อนทำสัญญา ดูรายละเอียดบริการได้ที่เว็บ กรมที่ดิน

ขั้นที่ 4: อ่านหลังโฉนดให้จบ

ด้านหลังโฉนด (สารบัญจดทะเบียน) จะระบุภาระติดพัน เช่น ภาระจำยอม (ที่ดินคนอื่นมีสิทธิใช้ทางผ่าน) สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิอาศัย — ภาระเหล่านี้ติดไปกับที่ดินแม้เปลี่ยนเจ้าของ ถ้ามีต้องเข้าใจผลกระทบก่อนซื้อ และเช็กด้วยว่าแปลงมีทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะหรือเป็นที่ดินตาบอด

ขั้นที่ 5: รังวัดสอบเขต (สำคัญมากสำหรับที่ดินเปล่า)

หมุดเขตในสนามอาจถูกย้ายหรือหายไปนานแล้ว ยื่นขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน (ค่าใช้จ่ายหลักพันถึงหมื่นต้น ๆ ตามขนาดแปลง ใช้เวลารอคิวราว 1–2 เดือน) เพื่อยืนยันเนื้อที่จริงตรงกับโฉนด — เนื้อที่จริงน้อยกว่าโฉนด 10–20 ตร.ว. เจอกันบ่อยกว่าที่คิด และต่อรองราคาได้ทันที

5 สัญญาณอันตราย ถอยก่อนปลอดภัยกว่า

• ผู้ขายเร่งวางมัดจำผิดปกติ ไม่ให้เวลาตรวจเอกสาร
• ราคาถูกกว่าตลาดมากโดยไม่มีเหตุผลชัดเจน
• โฉนดเป็นเอกสารสิทธิที่ซื้อขายไม่ได้ เช่น ส.ป.ก.4-01 — อ่าน
• โฉนดแต่ละประเภทต่างกันอย่างไร ให้เข้าใจก่อน
• ชื่อเจ้าของเพิ่งเปลี่ยนมือไม่กี่เดือนแล้วรีบขายต่อ
• ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ (ที่ดินตาบอด) โดยไม่มีภาระจำยอมรองรับ

ไม่อยากตรวจเอง? ทุกหลังทุกแปลงบนเว็บ Money789 ผ่านการตรวจโฉนด ภาระผูกพัน และตำแหน่งแปลงครบทุกขั้นตอนนี้แล้ว พร้อมเอกสารให้ดูก่อนวางมัดจำ — ดูประกาศทั้งหมด แล้วอ่านต่อ สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีอะไรบ้าง ก่อนถึงขั้นตอนวางเงิน