โฉนดที่ดินแต่ละประเภทต่างกันอย่างไร น.ส.4 / น.ส.3ก / ส.ป.ก.
แยกให้ชัดทุกเอกสารสิทธิที่ดิน โฉนดครุฑแดง น.ส.3ก ครุฑเขียว น.ส.3 ครุฑดำ และ ส.ป.ก.4-01 อันไหนซื้อขายได้ อันไหนห้ามแตะ พร้อมวิธีดูตราครุฑและข้อควรระวังก่อนวางเงิน
คำตอบสั้น ๆ: เอกสารสิทธิที่ดินเรียงตามความแข็งแรงของกรรมสิทธิ์: โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ ครุฑแดง) แข็งแรงสุด ซื้อขายจำนองได้เต็มสิทธิ → น.ส.3ก (ครุฑเขียว) มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซื้อขายได้และขอออกโฉนดได้ → น.ส.3 (ครุฑดำ) ยังไม่มีระวางชัด ต้องรังวัดและประกาศ 30 วันก่อนโอน → ส.ป.ก.4-01, ภ.บ.ท.5, ส.ค.1 เป็นเพียงสิทธิทำกิน/หลักฐานแจ้งครอบครอง ซื้อขายไม่ได้ตามกฎหมาย — ก่อนวางเงินทุกครั้ง ดูตราครุฑมุมบนของเอกสารเป็นอย่างแรก
โฉนดที่ดิน น.ส.4จ (ครุฑแดง) — กรรมสิทธิ์เต็ม
- เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด ระบุรูปแปลง เนื้อที่ และหมุดพิกัดจากการรังวัดจริง
- ซื้อ-ขาย-โอน-จำนอง-แบ่งแยกได้เต็มสิทธิ ธนาคารรับจำนองปกติ
- ระวังเรื่องเดียว: การครอบครองปรปักษ์ — คนอื่นครอบครองต่อเนื่อง 10 ปีอาจฟ้องขอกรรมสิทธิ์ได้ เจ้าของควรไปดูแลที่ดินสม่ำเสมอ
น.ส.3ก (ครุฑเขียว) — หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบมีระวาง
- ยืนยันสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ มีรูปแปลงจากระวางรูปถ่ายทางอากาศ
- ซื้อขาย จำนองได้ และยื่นขอออกเป็นโฉนดครุฑแดงได้ที่สำนักงานที่ดิน (หลายพื้นที่กรมที่ดินทยอยประกาศเปลี่ยนให้)
- ราคาตลาดมักถูกกว่าโฉนดแปลงใกล้เคียง — เป็นโอกาสถ้าตรวจสอบดี แต่เช็กแนวเขตให้ละเอียดกว่าปกติ
น.ส.3 (ครุฑดำ) — ต้องรังวัดก่อนโอน
- รับรองการทำประโยชน์เหมือน น.ส.3ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แนวเขตจึงคลุมเครือกว่า
- โอนได้แต่ต้องยื่นรังวัดและติดประกาศ 30 วันก่อน — เผื่อเวลาในสัญญาให้พอ
- เสี่ยงเนื้อที่จริงไม่ตรงเอกสารมากที่สุดในกลุ่มที่ซื้อขายได้ — รังวัดสอบเขตก่อนวางเงินเสมอ
กลุ่มที่ 'ซื้อขายไม่ได้' — เจอเมื่อไหร่ให้ถอย
- ส.ป.ก.4-01: สิทธิทำกินเกษตรกรรมจากรัฐ โอนได้เฉพาะทางมรดกให้ทายาทเกษตรกร การซื้อขายเป็นโมฆะและอาจถูกเรียกคืนที่ดิน — ประกาศขาย ส.ป.ก. ราคาถูกคือกับดักคลาสสิก
- ภ.บ.ท.5: แค่ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ผู้ถือไม่มีกรรมสิทธิ์ใด ๆ
- ส.ค.1: หลักฐานแจ้งการครอบครองยุคเก่า ใช้ซื้อขายไม่ได้ ต้องนำไปขอออกโฉนดตามกระบวนการก่อน
วิธีตรวจสอบให้ชัวร์ก่อนวางเงิน
ดูตราครุฑและหัวเอกสารเป็นอย่างแรก จากนั้นเช็กแปลงบน LandsMaps ของกรมที่ดิน (แปลงที่มีโฉนด/น.ส.3ก จะค้นเจอ) และสอบถามสำนักงานที่ดินพื้นที่โดยตรง อ่านขั้นตอนละเอียดใน วิธีตรวจโฉนดที่ดินก่อนซื้อ 5 ขั้นตอน — ข้อมูลทางการเพิ่มเติมที่ กรมที่ดิน
ซื้อกับเราไม่ต้องลุ้นเรื่องนี้: ทรัพย์ทุกรายการบนเว็บ Money789 เป็นโฉนด น.ส.4จ หรือเอกสารสิทธิที่โอนได้จริง ตรวจแล้วทุกแปลง — ดูประกาศที่ดินและบ้านทั้งหมด หรือถามเรื่องเอกสารแปลงไหนก็ได้ ทัก LINE มาคุยฟรี
