เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อบ้านได้เท่าไร? วิธีประเมินวงเงินด้วยตัวเอง

คำตอบสั้น ๆ: วงเงินกู้บ้านโดยประมาณ = เงินเดือน × 50–60 เท่า (ถ้าไม่มีหนี้อื่น) เช่น เงินเดือน 25,000 กู้ได้ราว 1.25–1.5 ล้าน เงินเดือน 40,000 กู้ได้ราว 2–2.4 ล้าน — ตัวคูณจะลดลงทันทีเมื่อมีหนี้ผ่อนอยู่ เพราะธนาคารคิดจาก DSR: ภาระผ่อนทั้งหมดต้องไม่เกินราว 40–50% ของรายได้ วิธีคิดละเอียดอยู่ด้านล่าง พร้อมวิธีเพิ่มวงเงินที่ทำได้จริง

สูตรที่ 1: ตัวคูณเงินเดือน (ประเมินเร็ว 10 วินาที)

• ไม่มีหนี้เลย: เงินเดือน × 55–60 เท่า
• มีหนี้เล็กน้อย (ผ่อนรวม < 10% ของรายได้): × 45–50 เท่า
• มีผ่อนรถหรือหนี้ก้อนใหญ่: × 30–40 เท่า หรือน้อยกว่า
• ตัวเลขนี้อิงดอกเบี้ยเฉลี่ย ~3.5% ผ่อน 30 ปี — ดอกเบี้ยขึ้น 1% วงเงินหายราว 10%

สูตรที่ 2: คิดแบบ DSR เหมือนธนาคาร (แม่นกว่า)

1. ขั้น 1: หาเพดานผ่อนต่อเดือน = รายได้ × 40% (ปลอดภัย) ถึง 50% (เพดานหลายธนาคาร)
2. ขั้น 2: หักภาระผ่อนเดิมทั้งหมด: ผ่อนรถ สินเชื่อบุคคล ผ่อน 0% และบัตรเครดิต (ธนาคารคิด ~10% ของยอดใช้จ่ายคงค้าง)
3. ขั้น 3: เหลือเท่าไหร่คือค่างวดบ้านที่กู้ได้ → แปลงเป็นวงเงิน: ทุก ๆ ค่างวด 7,000 บาท ≈ วงเงิน 1 ล้านบาท (30 ปี ดอกเบี้ยปัจจุบัน)

ตัวอย่าง: เงินเดือน 35,000 ผ่อนรถ 7,500 — เพดานผ่อน 40% = 14,000 หักผ่อนรถเหลือ 6,500 → กู้บ้านได้ราว 900,000–950,000 เท่านั้น ทั้งที่ถ้าไม่มีรถจะกู้ได้เกิน 2 ล้าน นี่คือเหตุผลที่ควรปิดหนี้รถก่อนยื่นกู้บ้านถ้าทำได้

อะไรเพิ่มวงเงินได้บ้าง (ถูกกติกา)

• รายได้เสริมที่มีหลักฐาน — โอที คอมมิชชัน รายได้ขายของออนไลน์ที่เข้าบัญชีสม่ำเสมอ 6 เดือนขึ้นไป ธนาคารนับให้ 50–100%
• กู้ร่วม — รายได้รวมกันสองคน วงเงินเพิ่มเกือบเท่าตัว (หนี้ก็รวมเช่นกัน)
• ยืดอายุผ่อน — 30 → 40 ปี (ถ้าอายุยังไม่เกินเกณฑ์) ค่างวดลด วงเงินขยับขึ้น
• ปิดหนี้ผ่อนสั้นก่อนยื่น — โดยเฉพาะหนี้ที่เหลือไม่กี่งวด ผลต่อ DSR ทันทีและมากที่สุด

เช็กก่อนยื่นจริง

ลองใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อของธนาคารรัฐอย่าง ธอส. เทียบกับสูตรข้างบน และศึกษาเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย — ได้ตัวเลขวงเงินแล้ว กลับไปตั้งงบราคาบ้านให้ไม่เหนื่อยเกินที่ เงินเดือนเท่านี้ซื้อบ้านราคาเท่าไรดี แล้วเตรียมเอกสารตาม คู่มือเอกสารกู้บ้านครบทุกอาชีพ

อยากรู้วงเงินแบบชัวร์ก่อนเลือกบ้าน? ขอ Pre-Approval จากธนาคาร หรือ ให้ทีมเราประเมินให้ฟรี แล้วค่อยไปเลือกจาก ประกาศบ้านที่ตรงงบ