เงินเดือนเท่านี้ซื้อบ้านราคาเท่าไรดี? ตั้งงบแบบไม่ผ่อนจนเหนื่อย
ตารางเงินเดือน-ราคาบ้านที่ผ่อนไหวจริง ตั้งแต่ 20,000 ถึง 100,000 บาท พร้อมสูตร 30-40% กติกา DSR ของธนาคาร เงินดาวน์ที่ควรมี และสัญญาณว่ากำลังจะซื้อบ้านเกินตัว
คำตอบสั้น ๆ: สูตรปลอดภัยคือ ค่างวดต่อเดือนไม่เกิน 30–40% ของรายได้ และวงเงินกู้คร่าว ๆ = เงินเดือน × 50–60 เท่า (ที่ดอกเบี้ยปัจจุบัน ผ่อน 30 ปี) เช่น เงินเดือน 30,000 กู้ได้ราว 1.5–1.8 ล้าน ซื้อบ้านราว 1.7–2 ล้านเมื่อรวมเงินดาวน์ — แต่ตัวเลขที่ 'กู้ได้' กับ 'ผ่อนแล้วยังใช้ชีวิตไหว' ไม่ใช่เลขเดียวกัน บทความนี้ช่วยหาเลขที่สอง
ตารางเงินเดือน → ราคาบ้านที่ผ่อนไหวจริง
คิดที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย ~3.5% ผ่อน 30 ปี ไม่มีหนี้อื่น และใช้เกณฑ์ค่างวด 35% ของรายได้:
- เงินเดือน 20,000: ผ่อนไหว ~7,000/เดือน → วงเงินกู้ ~1.0–1.2 ล้าน → ทาวน์โฮมมือสอง/บ้านชานเมือง
- เงินเดือน 30,000: ผ่อนไหว ~10,500/เดือน → กู้ ~1.5–1.8 ล้าน → ทาวน์โฮมใหม่ บ้านเดี่ยวมือสอง
- เงินเดือน 50,000: ผ่อนไหว ~17,500/เดือน → กู้ ~2.6–3.0 ล้าน → บ้านเดี่ยวใหม่ชานเมืองสบาย ๆ
- เงินเดือน 80,000: ผ่อนไหว ~28,000/เดือน → กู้ ~4.2–4.8 ล้าน → บ้านเดี่ยวแปลงใหญ่/ทำเลดี
- เงินเดือน 100,000: ผ่อนไหว ~35,000/เดือน → กู้ ~5.3–6.0 ล้าน → เลือกได้เกือบทุกโซน
- กู้ร่วม: นำรายได้สองคนบวกกันแล้วใช้ตารางเดิม แต่หนี้ของทั้งคู่ก็นับรวมเช่นกัน
DSR: เลขที่ธนาคารใช้ตัดสินจริง
DSR (Debt Service Ratio) = ภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือน ÷ รายได้ ธนาคารส่วนใหญ่ให้เพดานราว 40–70% ตามระดับรายได้ — จุดสำคัญ: หนี้ทุกก้อนถูกนับ ทั้งผ่อนรถ บัตรเครดิต (นับ ~10% ของวงเงินที่ใช้) สินเชื่อบุคคล ผ่อน 0% — ผ่อนรถเดือนละ 8,000 = วงเงินกู้บ้านหายไปราว 1 ล้านบาท อ่านวิธีเตรียมตัวลด DSR ใน คู่มือเตรียมเอกสารและยื่นกู้ และศึกษาเกณฑ์ทางการที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย
อย่าลืมเงินก้อนนอกจากค่างวด
- เงินดาวน์: บ้านหลังแรกหลายธนาคารให้กู้ 100% ของราคาประเมิน แต่มีดาวน์ 5–10% จะได้ดอกเบี้ยดีกว่าและกันราคาซื้อสูงกว่าประเมิน
- ค่าโอน-จดจำนองฝั่งผู้ซื้อ ~1.5–2% — ดูรายละเอียดใน ค่าโอนบ้านและที่ดินปี 2569
- งบเข้าอยู่ (เฟอร์นิเจอร์ ม่าน มุ้งลวด แอร์): 50,000–150,000
- เงินฉุกเฉิน 3–6 เท่าของรายจ่ายรายเดือน ควรยังเหลืออยู่หลังจ่ายทุกอย่าง
4 สัญญาณว่ากำลังซื้อเกินตัว
- ค่างวดเกิน 45% ของรายได้ตั้งแต่วันแรก (ยังไม่รวมค่าน้ำไฟ ส่วนกลาง ซ่อมบำรุง)
- ต้องยืมเงินญาติมาจ่ายค่าโอน/ตกแต่ง เพราะเงินสดหมดพอดีที่ดาวน์
- วางแผนใช้โบนัส/รายได้พิเศษที่ 'น่าจะได้' มาจ่ายค่างวดปกติ
- ไม่เหลือเงินฉุกเฉินเลยหลังวันโอน — ข้อนี้อันตรายสุด เพราะบ้านมีค่าใช้จ่ายไม่คาดคิดเสมอ
รู้งบตัวเองแล้ว? ทุกประกาศบนเว็บเรามีเครื่องคำนวณค่างวดในหน้า ปรับดาวน์-ดอกเบี้ย-ปีผ่อนดูได้ทันที — เลือกดูบ้านตามงบได้เลย หรือเริ่มจากอ่าน คู่มือซื้อบ้านหลังแรกครบ 8 ขั้นตอน ถ้ายังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มตรงไหน ให้เราประเมินงบฟรีก็ได้
