สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน-ที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง (พร้อมข้อห้ามพลาด)
องค์ประกอบครบถ้วนของสัญญาจะซื้อจะขาย 10 ข้อที่ต้องมี เงื่อนไขกู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ ใครจ่ายค่าโอน ค่าปรับผิดสัญญา พร้อมข้อผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียมัดจำฟรีและวิธีป้องกัน
คำตอบสั้น ๆ: สัญญาจะซื้อจะขายที่ปลอดภัยต้องมี 10 อย่าง: ข้อมูลคู่สัญญาตรงบัตร, รายละเอียดทรัพย์ตรงโฉนด, ราคาซื้อขายชัดเจน, จำนวนมัดจำ, กำหนดวันโอน, เงื่อนไข 'กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ', ใครจ่ายค่าโอน-ภาษีรายการไหน, สภาพทรัพย์และของที่ให้ติดบ้าน, ค่าปรับเมื่อผิดสัญญา และลายเซ็นพร้อมพยาน — ข้อที่คนพลาดแล้วเจ็บที่สุดคือไม่เขียนเงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน ทำให้โดนยึดมัดจำทั้งที่ธนาคารไม่อนุมัติ
10 องค์ประกอบที่ต้องมีในสัญญา
- คู่สัญญา — ชื่อ เลขบัตรประชาชน ที่อยู่ ของผู้จะซื้อและผู้จะขาย ตรงกับโฉนดและบัตรจริง ถ้ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ทุกคนต้องลงนาม
- รายละเอียดทรัพย์ — เลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ และบ้านเลขที่ ให้ตรงเอกสารทุกตัว (ตรวจโฉนดก่อนตามคู่มือ วิธีตรวจโฉนดก่อนซื้อ)
- ราคาซื้อขายรวม — ตัวเลขและตัวหนังสือให้ตรงกัน
- เงินมัดจำ/เงินจอง — จำนวน วิธีจ่าย และระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขาย (ธรรมเนียมทั่วไป 5–10% ของราคา อย่าวางเกินจำเป็น)
- กำหนดวันจดทะเบียนโอน — ระบุวันที่ชัดเจน เผื่อเวลาอนุมัติสินเชื่อ 45–60 วัน และเขียนเงื่อนไขขยายเวลาได้เมื่อทั้งสองฝ่ายยินยอม
- เงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน — 'หากผู้จะซื้อยื่นกู้โดยสุจริตแล้วสถาบันการเงินไม่อนุมัติ ให้ถือว่าสัญญาเลิกกันและผู้จะขายคืนมัดจำเต็มจำนวน' พร้อมแนบหลักฐานการปฏิเสธ — ไม่มีข้อนี้ = เสี่ยงเสียมัดจำฟรี
- ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอน — แจกแจงรายตัว: ค่าธรรมเนียม 2% ใครจ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ฝ่ายไหน (ดูอัตราทั้งหมดใน ค่าโอนบ้านและที่ดินปี 2569)
- สภาพทรัพย์และทรัพย์ติดตรึง — แอร์ เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน เครื่องทำน้ำอุ่น อะไรอยู่บ้าง ให้ทำเป็นรายการแนบท้าย พร้อมเงื่อนไขส่งมอบทรัพย์ว่าง (ผู้เช่าเดิม/ผู้อยู่อาศัยต้องออกก่อนโอน)
- ค่าปรับเมื่อผิดสัญญา — ฝั่งผู้ขายเบี้ยว: คืนมัดจำ + ค่าปรับ (มักเท่ามัดจำอีกหนึ่งเท่า) / ฝั่งผู้ซื้อเบี้ยวโดยไม่เข้าข้อยกเว้น: ริบมัดจำ
- ลายมือชื่อครบ + พยาน — คู่สัญญาทุกคน พยานอย่างน้อย 2 คน ทำสัญญา 2 ฉบับเก็บฝ่ายละฉบับ
ข้อผิดพลาดที่เจอบ่อย (และวิธีกัน)
- วางมัดจำก่อนตรวจเอกสาร — ตรวจโฉนดและภาระผูกพันให้จบก่อนเซ็นทุกครั้ง แปลงติดอายัดเซ็นไปก็โอนไม่ได้
- สัญญาปากเปล่า/ไลน์ — การจะซื้อจะขายอสังหาฯ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจึงฟ้องร้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย (ดูหลักได้จาก ประมวลกฎหมายแพ่งฯ ผ่านเว็บสำนักงานกฤษฎีกา)
- เขียนราคาในสัญญาต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษี — เสี่ยงทั้งคดีภาษีและพิพาทเงินส่วนต่าง อย่าทำ
- ไม่กำหนดวันส่งมอบแยกจากวันโอน — บ้านมีผู้อยู่อาศัย ให้ระบุวันส่งมอบทรัพย์ว่างชัดเจน พร้อมค่าปรับรายวันถ้าออกช้า
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาจะซื้อจะขายต่างจากสัญญาซื้อขายยังไง
สัญญาจะซื้อจะขายคือข้อตกลง 'ก่อนโอน' ระหว่างรอกู้/เตรียมเงิน ส่วนสัญญาซื้อขายจริง (ทด.13) ทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินวันจดทะเบียนโอน — เอกสารที่คุณเซ็นกับผู้ขายก่อนหน้าคือฉบับแรกเสมอ
มัดจำกับเงินจองต่างกันไหม
ในทางปฏิบัติมักใช้ปนกัน แต่ผลทางกฎหมายต่างกัน: 'มัดจำ' ตามกฎหมายริบได้เมื่อผู้วางผิดสัญญา จึงควรระบุในสัญญาให้ชัดว่าเงินก้อนนี้คืออะไรและริบ-คืนภายใต้เงื่อนไขไหน
ซื้อกับ Money789 เราเตรียมสัญญามาตรฐานที่มีครบทั้ง 10 ข้อนี้ให้ทุกดีล พร้อมแจกแจงค่าโอนโปร่งใสก่อนวางมัดจำ — ดูประกาศบ้านและที่ดิน หรือมีสัญญาอยู่ในมือแล้วอยากให้ช่วยดู ทักมาปรึกษาฟรี
