ค่าโอนบ้านและที่ดินปี 2569: ใครจ่ายอะไร คำนวณครบทุกรายการ

คำตอบสั้น ๆ: ค่าใช้จ่ายวันโอนปี 2569 มี 5 รายการหลัก: ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ธรรมเนียมทั่วไปแบ่งกันคนละ 1%), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ผู้ซื้อจ่าย), ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี, อากรแสตมป์ 0.5% (เสียเมื่อไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายฝั่งผู้ขาย — รวมแล้วงบฝั่งผู้ซื้อทั่วไปคือราว 1.5–2% ของราคาบ้าน ส่วนผู้ขายราว 2–6% ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง

รายการที่ 1: ค่าธรรมเนียมการโอน 2%

คิดจาก ราคาประเมินราชการ (ไม่ใช่ราคาซื้อขาย) เช็กราคาประเมินแปลงของคุณได้ฟรีที่ ระบบของกรมธนารักษ์ — กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย เป็นเรื่องตกลงกัน ธรรมเนียมตลาดคือแบ่งคนละครึ่ง (1% + 1%) แต่โครงการใหม่หรือผู้ขายที่อยากขายไว มักออกให้ทั้งหมดเป็นโปรโมชัน — ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเสมอ

รายการที่ 2: ค่าจดจำนอง 1% (เฉพาะคนกู้)

คิดจากวงเงินจำนอง เช่น กู้ 2.5 ล้าน = 25,000 บาท ผู้ซื้อจ่ายฝ่ายเดียว จ่ายที่กรมที่ดินวันโอนพร้อมกัน — ซื้อเงินสดไม่มีรายการนี้

รายการที่ 3–4: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ อากรแสตมป์ 0.5%

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ตัวที่สูงกว่า) — เสียเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี ยกเว้นถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นเกิน 1 ปี
• อากรแสตมป์ 0.5% — เสียแทนเมื่อไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ซ้ำซ้อน)
• ทั้งสองรายการเป็นภาระฝั่งผู้ขายตามธรรมเนียม

รายการที่ 5: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ฝั่งผู้ขาย)

บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน × อัตราตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก) เจ้าหน้าที่กรมที่ดินคำนวณให้วันโอน หรือประมาณการล่วงหน้าด้วยหลักเกณฑ์ของ กรมสรรพากร — สำหรับการซื้อบ้าน 3 ล้านถือครอง 6 ปี ตัวเลขมักอยู่หลักหมื่นกลาง ๆ ถึงปลาย ๆ

ตัวอย่าง: บ้าน 3 ล้าน (ราคาประเมิน 2.6 ล้าน) กู้ 2.7 ล้าน

• ผู้ซื้อจ่าย: ค่าโอนครึ่งหนึ่ง 26,000 + จดจำนอง 27,000 + ค่าคำขอ/พยานหลักร้อย ≈ ~54,000 บาท
• ผู้ขายจ่าย (ถือครอง 3 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน): ค่าโอนครึ่งหนึ่ง 26,000 + ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของ 3 ล้าน = 99,000 + หัก ณ ที่จ่าย ~30,000 ≈ ~155,000 บาท
• ถ้าผู้ขายถือเกิน 5 ปี: ธุรกิจเฉพาะหายไป เหลืออากร 0.5% = 15,000 — ต่างกันเกิน 80,000 บาท นี่คือเหตุผลที่บ้าน 'เพิ่งซื้อมาแล้วรีบขาย' มักบวกราคาแฝงส่วนนี้ไว้

อย่าลืมเช็กมาตรการลดค่าโอนปีล่าสุด

หลายปีที่ผ่านมารัฐมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด (เปลี่ยนทุกปีตามมติ ครม.) ก่อนโอนให้เช็กประกาศล่าสุดที่ กรมที่ดิน หรือถามเราได้ตรง ๆ — ถ้าเข้ามาตรการ ประหยัดได้หลักหมื่นถึงแสน

วางแผนซื้อ-ขายให้จบทุกบาท: อ่านต่อ สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีอะไรบ้าง เพื่อเขียนข้อตกลงค่าโอนให้ชัดตั้งแต่แรก ทรัพย์ของ Money789 ทุกรายการแจกแจงค่าโอนโปร่งใสในหน้าประกาศ — ดูประกาศทั้งหมด หรือ ปรึกษาเราฟรี